Construcción de vivienda en México no despega pese a la necesidad habitacional: qué está frenando la oferta (y qué esperar en 2026)

La paradoja del mercado habitacional en México es clara: el país tiene millones de hogares con carencias de vivienda adecuada, pero la construcción formal no acelera al ritmo que esa demanda exige. En otras palabras, la necesidad existe, pero la oferta no termina de “despegar”.

1) La necesidad habitacional es grande (y medible)

De acuerdo con la medición oficial basada en ENIGH 2024, el rezago habitacional en México fue de 8,381,545 viviendas en 2024, equivalente a 21.85% del parque habitacional; además, se estiman 30,450,295 personas viviendo en condiciones de rezago (materiales precarios, falta de excusado o hacinamiento, entre otros componentes). Esto se publica en el boletín estadístico de SEDATU con metodología de CONAVI (Boletín de Rezago Habitacional 2024).

En paralelo, el visualizador institucional de CONAVI (SIESCO) confirma que la estimación se actualiza con ENIGH de forma bianual y con el Censo cada 10 años, reforzando que se trata de un indicador oficial y recurrente (SIESCO – Rezago Habitacional).

2) Aun así, la oferta formal se ha encogido

Un síntoma directo de por qué la construcción no repunta con fuerza es la reducción de jugadores que producen vivienda formal.

• Según un recuento citado a partir de información del sector (Infonavit/RUV), el número de desarrolladoras que reportan producción anual cayó de 2,298 (2015) a 1,220 (2024) (casi 50%).
• También se observa mayor concentración: las 50 empresas más grandes concentran 62.7% de la producción nacional (dato reportado en 2025).
• En producción reciente, entre enero y julio de 2025 se reportaron 73,100 hogares, una baja de 2.7% vs. el mismo periodo de 2024.

Estos datos se resumen en un análisis especializado de El Economista (Industria de la construcción de vivienda se ha reducido casi la mitad…), que además enfatiza el problema de asequibilidad (precios creciendo por encima del ingreso) como telón de fondo.

3) El “motor” de vivienda en México sigue siendo la autoproducción

INEGI lo documenta con claridad: en la Cuenta Satélite de Vivienda (CSVM) 2024, el sector vivienda representó 5.4% del PIB y, por clasificación funcional, la autoproducción aporta 55.6% del PIB del sector vivienda. Es decir: una parte muy relevante de la solución habitacional sigue viniendo de los propios hogares (autoproducción/autoconstrucción/mejoramientos), no de la oferta formal masiva de desarrolladores (INEGI – CSVM 2024 (Reporte de resultados)).

4) ¿Por qué no despega? Tres frenos principales

4.1 Financiamiento y tasa: mejora gradual, pero aún “cara” para acelerar obra

La tasa de referencia sí ha bajado frente a picos previos, pero el dinero sigue costando. Banxico reporta una tasa objetivo de 7.00% con fecha 27/01/2026 (consulta diaria del SIE) (Banxico – SIE Tasas).

Además, BBVA Research subraya que, pese a la baja de tasas, el crédito al sector construcción cayó 3.4% (con contracción fuerte en obra civil) y anticipa estancamiento del sector en 2025, con riesgos de desaceleración en edificación por incertidumbre y demanda (BBVA Research – Situación Inmobiliaria México 2025 S1).

4.2 Costos y ejecución: mano de obra, alquiler de maquinaria y tiempos

Los costos no se explican solo por materiales. BBVA Research identifica presiones relevantes en remuneraciones y alquiler de maquinaria, aun cuando la inflación de insumos cerró alrededor de 3% (según su análisis con datos oficiales). Esto importa porque el arranque de obra depende de márgenes, velocidad de ventas y certidumbre de costos (BBVA Research – sección Coyuntura Construcción).

4.3 Asequibilidad: precios vs ingreso y “cuello de botella” en vivienda social

Cuando la vivienda se encarece más rápido que el ingreso, se reduce el universo de compradores con capacidad de absorber nueva oferta (especialmente formal). BBVA Research documenta que entre 2016 y 2022 el precio de la vivienda subió 58.4% mientras el ingreso laboral aumentó 4.1%, deteriorando el acceso, y estima que para atender el sobrecosto se requeriría construir 2.3 millones de viviendas adicionales, además de las del crecimiento poblacional (BBVA Research – Acceso a la vivienda).

En paralelo, si el rezago 2024 aún supera 8.3 millones de viviendas, queda claro que el segmento de vivienda asequible es el gran pendiente: hay necesidad, pero producirla con números rentables (tierra, permisos, infraestructura, costos y financiamiento) es mucho más complejo.

5) ¿Qué esperar hacia 2026?

Con la tasa objetivo en 7.00% (enero 2026), el entorno financiero luce menos restrictivo que en años recientes, pero no garantiza por sí solo un boom de vivienda. Si se quiere ver un repunte real, el “despegue” normalmente requiere una combinación de:

• Certidumbre regulatoria y velocidad de permisos (tiempos de licencias y factibilidad).
• Suelo servido (ubicación con infraestructura y servicios) para vivienda asequible.
• Financiamiento de construcción y esquemas de absorción (preventa/colocación) que reduzcan el riesgo.
• Alianzas público-privadas que aterricen la vivienda social sin romper la viabilidad financiera (en línea con recomendaciones de análisis sectorial).

Conclusión: ¿cómo se conecta esto con los remates inmobiliarios?

Cuando la construcción formal no crece al ritmo de la necesidad, el resultado típico es presión en precios y una búsqueda de alternativas para acceder a vivienda. En ese contexto, los remates inmobiliarios suelen ganar relevancia como vía de entrada a precios relativamente más bajos (aunque con riesgos y tiempos legales que deben gestionarse profesionalmente).

Para inversionistas y compradores informados, un mercado con oferta limitada y rezago alto puede sostener la demanda, pero la clave está en la debida diligencia: situación jurídica, costos de regularización/posesión y comparables reales de la zona. En otras palabras: la escasez de vivienda puede mejorar el “caso económico”, pero solo si el proceso legal y operativo está bien controlado.

Fuentes

• SEDATU (con metodología CONAVI): Boletín de Rezago Habitacional 2024 (ENIGH 2024)
• CONAVI (SIESCO): Visualizador institucional de Rezago Habitacional
• INEGI: Cuenta Satélite de Vivienda de México 2024 (Reporte de resultados)
• Banxico (SIE): Tasa objetivo y tasas de referencia (consulta diaria)
• BBVA Research: Situación Inmobiliaria México – 1er semestre 2025
• El Economista (citando fuentes sectoriales como Infonavit): Industria de la construcción de vivienda se ha reducido casi la mitad en la última década