El ciclo completo: 10 años de evolución del precio de la vivienda en el Bajío

Primera entrega de la serie especial “10 años del Índice SHF: Radiografía inmobiliaria del Bajío”. Durante los próximos días analizaremos a detalle el comportamiento del mercado inmobiliario en Guanajuato y Querétaro con base en el reporte oficial más reciente de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Panorama general Guanajuato vs Querétaro (2015–2025)

El Índice SHF de Precios de la Vivienda, publicado por la Sociedad Hipotecaria Federal en su actualización al cuarto trimestre de 2025, permite observar una década completa de comportamiento inmobiliario en México. No se trata de variaciones aisladas, sino de un ciclo estructural que abarca de 2015 a 2025.

En el caso del Bajío —particularmente Guanajuato y Querétaro— la serie histórica revela cuatro fases bien diferenciadas que explican el nivel actual de precios y el contexto en el que se encuentra hoy el mercado.

Crecimiento estructural previo a la pandemia (2015–2019)

Entre 2015 y 2019, ambos estados registraron tasas anuales positivas y relativamente estables. Durante estos años, Guanajuato mostró incrementos anuales generalmente en rangos de 5% a 8%, mientras que Querétaro presentó tasas ligeramente superiores en algunos trimestres, acercándose a niveles de 8%–9%.

El índice base 2017=100 permite dimensionar este crecimiento. En 2015, ambos estados se encontraban por debajo de ese nivel base; para 2019 ya mostraban incrementos acumulados significativos respecto al punto de partida.

Esta etapa se caracterizó por expansión industrial sostenida, consolidación urbana y crecimiento poblacional moderado, sin señales de volatilidad extrema ni sobrecalentamiento.

El punto de inflexión: 2020

El año 2020 representó un choque externo global derivado de la pandemia. Sin embargo, el Índice SHF muestra que, en términos reales, ni Guanajuato ni Querétaro registraron una caída estructural prolongada en precios.

Las tasas anuales se moderaron, pero el índice no presentó desplomes generalizados. Este comportamiento refuerza una conclusión técnica relevante: la vivienda funcionó como activo relativamente defensivo en el contexto mexicano.

El boom post-pandemia (2021–2023)

La fase más acelerada del ciclo se observa entre 2021 y 2023. En este periodo, Querétaro registró tasas anuales que en algunos trimestres superaron el 10% e incluso el 12%, mientras que Guanajuato experimentó repuntes cercanos o superiores al 9% en determinados momentos.

Este tramo coincide con política monetaria aún expansiva, reconfiguración de cadenas productivas, impulso del nearshoring y expansión metropolitana acelerada. La pendiente del índice durante estos años es visiblemente más pronunciada que en el periodo previo.

Para 2023, el índice base 2017=100 reflejaba ya incrementos acumulados sustanciales respecto a 2015 en ambos estados, consolidando el tramo más dinámico de la década.

Moderación y normalización (2024–2025)

El último tramo de la serie, correspondiente a 2024 y 2025, muestra una desaceleración clara en la tasa de crecimiento. Las variaciones anuales comienzan a ajustarse hacia rangos más sostenibles, cercanos a 6%–8% en ambos estados.

No se observa una contracción generalizada, sino una normalización posterior al periodo de aceleración extraordinaria. Desde la perspectiva de ciclo, esta fase suele interpretarse como transición hacia consolidación.

Diferencias estructurales entre Guanajuato y Querétaro

El acumulado 2015–2025 es positivo en ambos casos, pero con matices importantes. Querétaro mostró mayor intensidad en la fase expansiva post-pandemia, mientras que Guanajuato presentó un patrón más estable y menos volátil. Asimismo, la dispersión interna por municipios es más marcada en Querétaro, en contraste con un crecimiento más homogéneo en Guanajuato.

Estas diferencias serán fundamentales cuando analicemos municipios específicos como León, Querétaro capital, Corregidora y El Marqués en las siguientes entregas.

Implicaciones para inversionistas

Analizar diez años completos evita decisiones basadas únicamente en la inercia reciente. No es lo mismo invertir en plena aceleración que hacerlo en fase de consolidación. El nivel actual de precios debe interpretarse dentro de una trayectoria de largo plazo.

Para inversionistas en bienes raíces, este análisis permite ajustar expectativas de apreciación futura, evaluar márgenes con mayor rigor y diferenciar mercados con crecimiento estructural frente a aquellos impulsados por picos temporales.

Relación con los remates inmobiliarios

En el ámbito de los remates inmobiliarios, el contexto del ciclo es determinante. En un entorno de fuerte apreciación acumulada, la diferencia entre valor comercial y precio de adquisición puede ampliarse. En una fase de moderación, la disciplina en el análisis jurídico, financiero y estratégico cobra mayor relevancia.

Los remates no se analizan en abstracto. Se analizan dentro del ciclo inmobiliario.

Conclusión

El Bajío no vivió una década lineal. Vivió expansión estructural entre 2015 y 2019, un choque externo sin colapso en 2020, una aceleración extraordinaria entre 2021 y 2023 y una normalización durante 2024 y 2025.

Este es el contexto real en el que se encuentran hoy Guanajuato y Querétaro. En la siguiente entrega profundizaremos en el comportamiento específico de Guanajuato, desglosando cifras estatales y comparativas frente al promedio nacional.

Fuente

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Índice SHF de Precios de la Vivienda, cuarto trimestre de 2025. Disponible en: https://www.gob.mx/shf