El marco regulatorio de los remates inmobiliarios (o remates bancarios) en Guanajuato: qué dice la ley y qué NO es un remate

En el mercado inmobiliario mexicano, el término “remate inmobiliario”, también conocido de forma común como “remate bancario”, se utiliza para describir inmuebles ofrecidos con descuento respecto a su valor comercial. Sin embargo, desde un punto de vista jurídico, no existe una figura legal única llamada “remate inmobiliario”.

En realidad, lo que el mercado agrupa bajo ese nombre corresponde a distintas operaciones reguladas por el derecho procesal y civil, cada una asociada a una etapa específica del procedimiento y con efectos jurídicos distintos. Comprender este marco regulatorio es indispensable para distinguir una oportunidad inmobiliaria legítima de un riesgo innecesario.

El “remate inmobiliario” como concepto comercial, no jurídico

Ni el Código Civil del Estado de Guanajuato ni el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato reconocen el término “remate inmobiliario” o “remate bancario” como una categoría jurídica autónoma.

Se trata de una denominación comercial que agrupa operaciones distintas, todas ellas legales, pero que ocurren en momentos diferentes del proceso judicial o posterior a él. El problema no es el término, sino utilizar un mismo concepto para realidades jurídicas distintas.

Las operaciones que comúnmente se identifican como remates bancarios

En la práctica, los remates inmobiliarios o remates bancarios suelen corresponder a alguno de los siguientes tipos de operaciones:

• Remates judiciales derivados de juicios civiles o mercantiles.
• Cesiones de derechos de crédito, litigiosos y/o adjudicatarios.
• Enajenación de inmuebles ya adjudicados, con o sin posesión.

Cada una es válida y utilizada en el mercado. La diferencia entre ellas no es la legalidad, sino el momento procesal, el nivel de riesgo y el descuento asociado.

Remate judicial: la subasta regulada por la ley

El remate judicial, en sentido técnico, se refiere a la audiencia de remate que se celebra dentro de la etapa de ejecución de una sentencia firme.

En Guanajuato, esta figura se encuentra regulada en el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guanajuato, dentro de las disposiciones relativas a la ejecución forzosa y la venta de bienes embargados (arts. 468 a 488, de manera enunciativa).

En dicha audiencia, el inmueble se ofrece en subasta pública y puede ser adjudicado a un tercero postor o al acreedor, quien puede solicitar la adjudicación aplicando el monto reconocido en su sentencia.

El resultado es una resolución judicial de adjudicación, que constituye un acto jurisdiccional y marca un momento clave en la evolución de los derechos sobre el inmueble.

Cesión de derechos: una operación contractual

Otra operación comúnmente identificada como remate bancario es la cesión de derechos. A diferencia del remate judicial, esta no es un acto de autoridad, sino un negocio jurídico de naturaleza contractual.

Las cesiones de derechos se regulan por el Código Civil del Estado de Guanajuato, dentro de las disposiciones aplicables a los contratos y a la transmisión de derechos (arts. 2029 y correlativos).

Mediante esta figura, una persona o institución transmite a un tercero los derechos que se originaron de un crédito hipotecario o de un procedimiento judicial, en la etapa en la que se encuentre. Es una operación ampliamente utilizada por instituciones financieras como mecanismo de salida de activos.

Enajenación de inmuebles adjudicados: la etapa posterior

Una vez que un inmueble ha sido adjudicado de manera firme, puede ser enajenado por su propietario, generalmente una institución financiera.

En esta etapa, el inmueble ya cuenta con un derecho de propiedad constituido, aunque puede existir o no posesión material y puede faltar aún la regularización registral. Estas operaciones suelen implicar menor riesgo jurídico y, en consecuencia, descuentos más moderados.

Un marco regulatorio que va más allá de la ley

El marco legal de los remates inmobiliarios no se agota en los códigos y procedimientos judiciales.

A ello deben añadirse los procesos internos de cada institución financiera, que incluyen validaciones en sucursal, comités de evaluación para autorizar la venta, políticas de descuento vinculadas a sus estados financieros y criterios internos para la liberación de activos adjudicados.

Lineamientos prácticos irrenunciables para evitar fraudes

Rembia trabaja con los principales bancos de México y ha entregado satisfactoriamente inmuebles a sus clientes en más de 13 ciudades distintas. Con base en esta experiencia comprobable, compartimos los siguientes lineamientos generales, aplicables independientemente de la ciudad en la que te encuentres o del banco, financiera o particular al que pretendas adquirir un remate inmobiliario.

Estos lineamientos no son los únicos, pero sí son irrenunciables y pueden marcar la diferencia entre una inversión legítima y un fraude:

• La documentación original siempre debe poder revisarse antes de realizar cualquier pago.
  No existen pagos “previos”, “de apartado” o “de reserva” que sustituyan la verificación documental.
• El pago por los derechos sobre el inmueble debe realizarse exclusivamente al titular legítimo de dichos derechos.
  Nunca a intermediarios sin acreditación jurídica clara.
• Los remates inmobiliarios vendidos por instituciones financieras no se pueden apartar.
  No existe la figura del “apartado” en este tipo de operaciones. Cada solicitud de compra debe ser evaluada por un comité interno, conformado por distintas áreas del banco, que autoriza o rechaza la operación.

Conclusión

En los remates inmobiliarios, el descuento es relevante, pero no es el factor decisivo.

La verdadera diferencia entre un fraude y un remate inmobiliario legal radica en que el procedimiento judicial sea correcto y que el proceso de compra se realice conforme a derecho.

Este artículo expone el marco general. En el siguiente artículo profundizaremos en la parte técnico-jurídica del proceso: adjudicación firme, cesión integral de derechos, transmisión de la propiedad y criterios jurisprudenciales aplicables.