El papel del crédito hipotecario en el crecimiento del mercado inmobiliario

Octava entrega de la serie especial “10 años del Índice SHF: Radiografía inmobiliaria del Bajío”.

En las entregas anteriores analizamos la evolución del mercado inmobiliario del Bajío, su estructura de precios y los factores económicos que explican su crecimiento durante la última década.

Sin embargo, existe otro elemento fundamental para entender la expansión del mercado de vivienda: el crédito hipotecario.

El desarrollo del mercado inmobiliario moderno está estrechamente ligado a la disponibilidad de financiamiento. En la práctica, la mayoría de las viviendas en México se adquieren mediante algún tipo de crédito, ya sea a través de la banca comercial, del Infonavit o de otros intermediarios financieros.

Sin un sistema hipotecario sólido, el crecimiento del mercado inmobiliario sería mucho más limitado.

El sistema de crédito hipotecario en México

Durante las últimas décadas, México ha desarrollado un sistema hipotecario relativamente amplio en comparación con otros países de América Latina.

Actualmente participan distintos actores:

• la banca comercial
• el Infonavit
• el Fovissste
• intermediarios financieros especializados

Este sistema permite que millones de hogares puedan adquirir vivienda mediante esquemas de financiamiento de largo plazo.

Además, instituciones como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) han contribuido al desarrollo del mercado mediante programas de financiamiento a intermediarios y herramientas de análisis como el Índice SHF de Precios de la Vivienda, que se ha convertido en uno de los principales indicadores para evaluar el comportamiento del sector inmobiliario en México.

Tasas de interés y mercado inmobiliario

Uno de los factores más importantes para el funcionamiento del crédito hipotecario son las tasas de interés.

Cuando las tasas se mantienen relativamente bajas, el costo del financiamiento disminuye y más personas pueden acceder a un crédito para adquirir vivienda. Esto tiende a estimular la demanda y, en muchos casos, contribuye al aumento de los precios inmobiliarios.

En cambio, cuando las tasas de interés suben, el financiamiento se vuelve más caro y el acceso al crédito puede reducirse.

En febrero de 2026, el Banco de México mantiene su tasa de referencia en 7.00 %, después de un ciclo de recortes que la redujo desde niveles superiores al 11 % registrados en 2024, cuando la política monetaria buscaba contener el repunte inflacionario posterior a la pandemia.

Este ciclo de reducción de tasas tiene como objetivo facilitar el crédito y estimular la actividad económica. Sin embargo, es importante entender que las tasas hipotecarias no se ajustan automáticamente al mismo ritmo que la tasa de referencia.

Los créditos hipotecarios dependen también de otros factores financieros, como:

• el costo de fondeo de la banca
• las tasas de bonos gubernamentales de largo plazo
• la percepción de riesgo del mercado
• las expectativas de inflación

Por esta razón, aunque la tasa de referencia ha disminuido, las tasas hipotecarias en México continúan ubicándose aproximadamente entre 9 % y 11 % anual, dependiendo del perfil del acreditado y del producto financiero.

El desafío del acceso a la vivienda

En los últimos años ha surgido un reto adicional para el mercado hipotecario.

El precio de la vivienda ha aumentado en muchas regiones del país a un ritmo superior al crecimiento de los ingresos de los hogares.

Esto ha generado una situación en la que, aunque el sistema hipotecario continúa funcionando con estabilidad, el acceso al crédito se vuelve cada vez más exigente para una parte de la población.

En algunos segmentos del mercado se observa incluso una disminución en el número total de créditos otorgados, mientras que el monto promedio de los préstamos ha aumentado como consecuencia del encarecimiento de la vivienda.

El papel del crédito en el ciclo inmobiliario

A pesar de estos desafíos, el crédito hipotecario sigue siendo uno de los principales motores del mercado inmobiliario.

En términos generales, el funcionamiento del sector de vivienda suele responder a una interacción entre dos factores principales:

• la evolución de la economía real, que genera empleo e ingresos
• la disponibilidad de financiamiento para adquirir vivienda

Cuando ambos factores se expanden simultáneamente, el mercado inmobiliario tiende a crecer con mayor fuerza.

Durante buena parte de la última década, el Bajío se benefició de esta combinación: crecimiento económico regional y un sistema hipotecario capaz de financiar la adquisición de vivienda.

Crédito hipotecario y remates inmobiliarios

En el caso de los remates inmobiliarios, la dinámica es distinta.

La mayoría de las operaciones en este segmento del mercado se realizan con pago de contado, principalmente porque los inmuebles suelen encontrarse dentro de procedimientos judiciales o en procesos de regularización jurídica.

Estas condiciones hacen que, en muchas ocasiones, los remates inmobiliarios no puedan adquirirse mediante crédito hipotecario tradicional.

Esto implica que el comportamiento de este segmento del mercado no siempre está directamente condicionado por las tasas de interés o por las políticas de crédito de la banca.

En ciertos contextos, incluso puede ofrecer oportunidades de inversión distintas a las del mercado inmobiliario convencional.

Conclusión

El crédito hipotecario es uno de los pilares fundamentales del mercado inmobiliario moderno.

Su evolución depende de factores macroeconómicos como la inflación, las tasas de interés y las condiciones del sistema financiero.

Durante la última década, el crecimiento del mercado de vivienda en regiones como el Bajío ha estado respaldado tanto por la expansión económica como por la disponibilidad de financiamiento hipotecario.

Comprender esta interacción entre economía real y sistema financiero permite analizar con mayor profundidad los ciclos del mercado inmobiliario y sus posibles trayectorias en el futuro.

Fuentes

• Banco de México – Tasa de interés objetivo: https://www.banxico.org.mx/politica-monetaria/tasa-interes-interbancaria.html
• Sociedad Hipotecaria Federal – Índice SHF de Precios de la Vivienda: https://www.gob.mx/shf/acciones-y-programas/indice-shf-de-precios-de-la-vivienda
• Banco de México – Reportes sobre crédito hipotecario y tasas financieras: https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/reportes-sobre-las-economias-regionales/
• Real Estate Market – Análisis del mercado hipotecario en México: https://realestatemarket.com.mx/noticias/credito
• El País – Recortes recientes de tasas del Banco de México: https://elpais.com/mexico/economia/