Infonavit 2026: menos créditos hipotecarios proyectados, pero mayor derrama total
Infonavit prevé menos créditos hipotecarios y mayor derrama.
El Infonavit proyecta un cambio relevante para 2026: menos créditos hipotecarios, pero una mayor derrama total de financiamiento. El dato es importante porque muestra cómo se está reconfigurando el mercado de vivienda en México, especialmente para los trabajadores que dependen del crédito institucional para comprar, construir, mejorar o regularizar su vivienda.
De acuerdo con el Plan Estratégico y Financiero 2026, el Programa Operativo Anual del Instituto contempla la colocación de 758,284 créditos durante 2026. Esta cifra representa un crecimiento de 15.9% frente a la proyección de 2025.
Sin embargo, el crecimiento total no significa que todos los segmentos avancen en la misma dirección. El propio documento muestra que los créditos hipotecarios pasarían de 359,872 en 2025 a 350,164 en 2026, una disminución de 2.7%. En cambio, los créditos no hipotecarios aumentarían de 294,230 a 408,120, con un crecimiento de 38.7%.
Este contraste es la clave de la nota. Infonavit no está proyectando una caída general de su actividad crediticia. Al contrario, espera otorgar más créditos en total. Lo que cambia es la composición: menos créditos hipotecarios tradicionales y más financiamiento orientado a mejoramiento, construcción, terreno y otros destinos.
Por destino, el Infonavit estima colocar 342,738 créditos de compra en 2026, una baja de 3.4% frente a 2025. Dentro de ese rubro, la compra de vivienda tradicional bajaría de 347,242 a 315,761 créditos, equivalente a una reducción de 9.1%. Al mismo tiempo, el Programa de Vivienda para el Bienestar incorporaría 17,416 créditos destinados a personas trabajadoras derechohabientes con ingresos de hasta dos salarios mínimos.
El documento también proyecta un aumento en otros rubros. Los créditos para compra de terreno crecerían de 7,496 a 9,561, con una variación positiva de 27.5%. Los créditos de construcción pasarían de 3,336 a 5,356, un aumento de 60.6%. Los créditos de mejora subirían de 294,230 a 408,120, con un crecimiento de 38.7%.
La lectura institucional es clara: el financiamiento a la vivienda se está diversificando. Comprar una casa terminada sigue siendo importante, pero ya no es el único eje. La mejora, construcción, ampliación, reparación, terreno y programas de vivienda social están ganando peso dentro de la estrategia del Instituto.
La derrama financiera confirma esta tendencia. Infonavit proyecta una derrama de crédito total de 350,928 millones de pesos para 2026, integrada por recursos del Instituto, Saldo de la Subcuenta de Vivienda y derrama de entidades financieras. Esta cifra sería 3.8% superior a la proyectada para el cierre de 2025.
Además, la derrama propia de Infonavit se estima en 316,905 millones de pesos, lo que representa un incremento de 4.7%. El monto total de crédito proyectado asciende a 277,433 millones de pesos, un crecimiento de 5.3% frente a 2025.
La aparente contradicción tiene sentido: puede haber menos créditos hipotecarios, pero mayor derrama si el monto promedio, los programas complementarios, la combinación de destinos y el uso de la Subcuenta de Vivienda aumentan el valor financiero total del programa. Dicho de otra manera, el mercado no solo debe medirse por número de créditos, sino también por destino, monto y efecto económico.
La política social también está presente. Infonavit estima que 57% de los créditos se otorguen a personas trabajadoras derechohabientes con ingresos de hasta dos salarios mínimos. Esto incluye créditos vinculados al Programa de Vivienda para el Bienestar, dirigido a trabajadores de menores ingresos.
También hay una lectura territorial. En la proyección por entidad federativa, Guanajuato aparece con 33,767 créditos totales para 2026; Baja California, con 32,058; Querétaro, con 16,383; Jalisco, con 43,985; y Nuevo León, con 66,744. Estas cifras muestran que el financiamiento institucional sigue teniendo presencia significativa en mercados urbanos y regionales con alta demanda habitacional.
Para el mercado inmobiliario, este cambio manda varias señales. La primera es que la compra de vivienda tradicional enfrenta límites de accesibilidad. Si los precios suben más rápido que el ingreso de muchos hogares, no todos los trabajadores pueden acceder a una vivienda terminada mediante crédito hipotecario tradicional.
La segunda señal es que el mejoramiento y la construcción propia se vuelven más importantes. Esto coincide con la estructura del mercado mexicano, donde muchas familias amplían, remodelan o construyen progresivamente sus viviendas. La vivienda no siempre se adquiere como producto terminado; muchas veces se va construyendo en etapas.
La tercera señal es que el financiamiento institucional seguirá siendo central, pero no necesariamente resolverá toda la demanda de vivienda. El mercado privado, los bancos, los desarrolladores, los gobiernos locales y las alternativas patrimoniales continuarán jugando un papel relevante.
Como fuente de confirmación independiente, BBVA Research México, en su reporte Situación Inmobiliaria México, primer semestre de 2026, señala que el mercado hipotecario se redujo en monto colocado, explicado por la disminución de la actividad bancaria, a pesar del crecimiento de Infonavit. Esto refuerza la idea de que el mercado de vivienda se está moviendo en varias velocidades.
La Sociedad Hipotecaria Federal también muestra un entorno de precios al alza. En el primer trimestre de 2026, el Índice SHF reportó una apreciación anual de 8.7% en el precio de la vivienda adquirida mediante crédito hipotecario. La vivienda económica-social aumentó 11%, por encima del promedio nacional.
Esto ayuda a explicar por qué el mercado se está ajustando. Si la vivienda sube, el crédito hipotecario tradicional se vuelve más exigente y el comprador necesita más ingreso, más ahorro o más apoyo institucional. Cuando eso no ocurre, la demanda se desplaza hacia alternativas: mejora, construcción, terreno, vivienda social o inmuebles por debajo de valor comercial.
Para los compradores interesados en remates inmobiliarios, la lectura es importante. Un entorno donde el crédito hipotecario tradicional se modera y los precios de vivienda siguen presionados puede aumentar el interés por operaciones con descuento. Pero esas oportunidades requieren liquidez, análisis jurídico y capacidad para entender tiempos distintos a los de una compraventa tradicional.
En muchos remates, el inmueble todavía puede requerir formalización, inscripción, posesión o regularización. Por eso, aun cuando el precio sea atractivo, no siempre es posible usar crédito hipotecario desde el inicio. La ventaja de una operación de remate no está en evitar el análisis financiero, sino en calcular correctamente el precio de entrada, los costos asociados, el tiempo de recuperación y la ruta legal.
El Plan Estratégico y Financiero 2026 de Infonavit confirma que el acceso a vivienda no depende de una sola herramienta. El mercado se está abriendo a distintos caminos: crédito hipotecario, mejoramiento, construcción, vivienda social, terreno y alternativas institucionales. La decisión correcta dependerá del perfil del comprador, su liquidez, su capacidad de pago y el tipo de inmueble que busca adquirir.
La señal de fondo es clara: el financiamiento a la vivienda seguirá siendo relevante, pero más selectivo y más diversificado. En ese contexto, entender los datos permite tomar mejores decisiones y distinguir entre una oportunidad real y una operación que no corresponde al perfil financiero del comprador.
Fuentes
- Infonavit — Plan Estratégico y Financiero 2026
- BBVA Research México — Situación Inmobiliaria México, primer semestre de 2026
- Sociedad Hipotecaria Federal — Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, primer trimestre de 2026
- Banco de México — Agregados Monetarios y Actividad Financiera, marzo de 2026