ISR por adquisición en remates inmobiliarios: cómo se determina, qué avalúo aplica y por qué puede pagarse, o no, el 20%

La adquisición de un inmueble mediante remate judicial tiene implicaciones fiscales particulares que no siempre se presentan en una compraventa tradicional. Una de las más relevantes es el posible pago del ISR por adquisición, un impuesto federal que puede generarse cuando existe una diferencia relevante entre el valor fiscal del inmueble y el precio al que se adjudica.

En la práctica, este impuesto suele generar confusión, especialmente porque durante el procedimiento judicial ya existe un avalúo previo. Sin embargo, para efectos fiscales, no todos los avalúos tienen la misma validez ni producen las mismas consecuencias.

Para comprender correctamente este impuesto, es necesario analizar de forma conjunta los artículos 125, 130 y 132 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y situarlos dentro de la secuencia real de un remate inmobiliario.

En todo remate inmobiliario existe un procedimiento judicial previo que culmina en una adjudicación. Para que dicha adjudicación pueda darse, necesariamente debió celebrarse una audiencia de remate, para la cual el juez ordena la práctica de un avalúo. Este avalúo tiene una finalidad estrictamente procesal: servir como base para la subasta del bien y permitir la formulación de posturas legales.

El avalúo utilizado en la audiencia de remate es, en la práctica, un avalúo de carácter comercial. Su función es reflejar un valor aproximado de mercado, pero no cumple con los requisitos fiscales exigidos por la Ley del ISR, ni necesariamente es emitido por un perito autorizado por autoridades fiscales.

Por esta razón, el avalúo judicial del remate no es el que se utiliza para determinar la existencia del ISR por adquisición.

El fundamento fiscal se encuentra en el artículo 125 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, el cual establece que, cuando el valor del avalúo excede en más de 10% la contraprestación pactada por la enajenación, la diferencia se considera ingreso del adquirente. Este ingreso no se clasifica como ganancia por enajenación, sino como ingreso por adquisición de bienes.

El propio artículo 125 remite expresamente al Capítulo V del Título IV de la Ley del ISR, que regula los ingresos por adquisición de bienes. En este capítulo se encuentran los artículos 130, 131 y 132, que determinan cómo se grava este ingreso.

El artículo 130 señala que se consideran ingresos por adquisición de bienes, entre otros, aquellos que deriven de diferencias entre el valor del bien y la contraprestación pagada, cuando así lo determine la ley. En otras palabras, es la norma que da vida fiscal a la diferencia detectada en el artículo 125.

El artículo 132 establece el mecanismo de pago del impuesto y fija una regla clave: cuando se trate de ingresos por adquisición de bienes, el impuesto se determinará aplicando una tasa del 20% sobre el monto del ingreso, sin deducción alguna, y dicho impuesto tendrá el carácter de pago provisional.

De aquí proviene el 20% que comúnmente solicita el notario al momento de escriturar una adjudicación cuando se actualiza este supuesto.

En los remates inmobiliarios, el avalúo fiscal relevante no se practica durante el juicio ni antes de la adjudicación. Este avalúo aparece hasta que la adjudicación ya quedó firme y se solicita la escritura de adjudicación para su protocolización ante notario.

Es en esta etapa cuando el notario solicita la elaboración de un avalúo fiscal que cumpla con los requisitos del artículo 125 de la Ley del ISR. Este avalúo debe ser emitido por un perito autorizado por las autoridades fiscales, generalmente adscrito o reconocido por las tesorerías municipales, y es el mismo tipo de avalúo que sirve de base para la determinación del valor catastral.

Este avalúo fiscal, que normalmente arroja valores inferiores al valor comercial, es el único que puede utilizarse para comparar contra el precio de adjudicación y determinar si existe o no ISR por adquisición.

Aunque el avalúo fiscal solo se obtiene formalmente al momento de escriturar, sí es posible realizar un análisis preventivo antes de adquirir un remate. Revisar el valor catastral vigente del inmueble, su historial de actualizaciones y apoyarse en estimaciones de un perito autorizado permite anticipar con bastante precisión el posible valor del avalúo fiscal futuro.

Este análisis previo es fundamental para evaluar correctamente la viabilidad financiera del remate y evitar sorpresas al cierre.

Ejemplo práctico simplificado

En este supuesto, el ISR por adquisición a pagar como impuesto provisional sería de $40,000. Este pago no sustituye al ISAI ni a otros gastos notariales, sino que se suma al costo total de cierre del remate.

En el contexto de los remates inmobiliarios, el ISR por adquisición no invalida la operación ni elimina su atractivo, pero sí exige una planeación fiscal cuidadosa. El verdadero rendimiento del remate debe analizarse considerando no solo el descuento judicial frente al valor comercial, sino también el impacto fiscal derivado del avalúo fiscal al momento de escriturar.

Comprender la interacción entre los artículos 125, 130 y 132 de la Ley del ISR permite tomar decisiones informadas, evitar errores de cálculo y profesionalizar la inversión en remates inmobiliarios.

Fuentes

• Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 125 – SAT
  https://wwwmat.sat.gob.mx/articulo/32101/articulo-125
• Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 130 – Ingresos por adquisición de bienes
  https://wwwmat.sat.gob.mx/articulo/32106/articulo-130
• Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 132 – Tasa del 20% y pago provisional
  https://wwwmat.sat.gob.mx/articulo/32108/articulo-132
• SAT – Ley del Impuesto sobre la Renta (texto vigente)
  https://wwwmat.sat.gob.mx/ordenamiento/18355/ley-del-impuesto-sobre-la-renta