La adjudicación judicial como fuente de la propiedad en los remates inmobiliarios: por qué la escritura no crea la propiedad (y cómo impacta en el proceso de compra)

En el mercado de los remates inmobiliarios —también conocidos como remates bancarios— existe una confusión recurrente sobre cuándo y cómo se adquiere jurídicamente la propiedad de un inmueble. Esta confusión no es menor: de ella depende la forma correcta de transmitir el bien, el tipo de escritura que corresponde y, en muchos casos, la viabilidad misma de la operación.

Este artículo profundiza en la parte técnico-jurídica del proceso y explica por qué, en los remates inmobiliarios (entendiendo este como un concepto comercial), la propiedad no nace de la escritura, sino de la adjudicación firme dictada por el juez.

Del crédito hipotecario al derecho real de propiedad

El origen de la mayoría de los remates inmobiliarios se encuentra en un crédito hipotecario. En eso significa que el acreedor cuenta con un derecho personal respaldado por una garantía real: la hipoteca.

Cuando el acreditado incumple, el acreedor ejerce acciones judiciales. A partir de ese momento, los derechos que derivan del crédito comienzan a transformarse conforme avanza el procedimiento: sentencia, ejecución, remate y, finalmente, adjudicación.

Es importante entender que en este tránsito no solo cambia el titular del derecho, sino también la naturaleza jurídica del mismo. Una etapa crucial dentro del procedimiento es cuando el juez declara la adjudicación del bien, momento en el cual el derecho personal respaldado por hipoteca evoluciona a un derecho real de propiedad.

La adjudicación judicial y su carácter constitutivo

La adjudicación judicial no es un simple acto preparatorio ni una formalidad previa a la escritura. Se trata de una resolución jurisdiccional mediante la cual el juez declara quién adquiere el inmueble, ya sea un tercero postor o el propio acreedor.

Una vez que esta resolución queda firme, el adjudicatario adquiere la propiedad del inmueble. Desde el punto de vista jurídico, la adjudicación es la fuente del derecho de propiedad, no la escritura pública posterior.

Durante años, en la práctica jurídica se sostuvo lo contrario: se consideraba que la propiedad nacía hasta la firma de la escritura de adjudicación ante notario. Esta interpretación dio lugar a exigencias indebidas y a una práctica incorrecta que condicionaba la posesión y la transmisión del inmueble a la escrituración previa.

La jurisprudencia que corrige la práctica: Registro 28856

Este criterio fue corregido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación mediante el precedente con número de registro 28856, cuyo rubro establece:

“REMATE JUDICIAL. LA ESCRITURA PÚBLICA DE ADJUDICACIÓN NO CONSTITUYE UN REQUISITO PREVIO PARA QUE SE PONGA AL ADJUDICATARIO EN POSESIÓN DEL BIEN INMUEBLE (LEGISLACIONES DE LA CIUDAD DE MÉXICO Y DEL ESTADO DE JALISCO).”

Este criterio es relevante no solo por su contenido, sino por lo que aclara: la escritura no es el acto que transmite la propiedad, sino un medio de formalización y registro de un derecho que ya nació con la adjudicación.

Antes de este precedente, muchos jueces exigían que el adjudicatario escriturara primero para después conceder la posesión, bajo la creencia de que la propiedad derivaba de la escritura. La jurisprudencia corrige esta visión y reafirma que el derecho de propiedad se origina en la resolución judicial de adjudicación.

La cesión de derechos adjudicatarios y la transmisión de la propiedad

Una consecuencia lógica de lo anterior es que, si la adjudicación firme ya transmitió la propiedad al adjudicatario, este puede a su vez ceder ese derecho a un tercero.

Antes de que exista una escritura de adjudicación inscrita en el Registro Público, la vía jurídicamente correcta para transmitir el inmueble no es la compraventa tradicional, sino la cesión de derechos adjudicatarios.

Esta cesión sí transmite la propiedad, porque lo que se transmite es el derecho real que nació con la adjudicación. No se trata de una expectativa ni de un derecho futuro, sino de un derecho ya existente.

Por qué no siempre procede una compraventa tradicional

La compraventa inmobiliaria clásica exige que el vendedor cuente con una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad. En los remates judiciales, esto solo ocurre cuando el adjudicatario ha solicitado y obtenido la escritura de adjudicación, generalmente en rebeldía del demandado, con firma del juez y posterior inscripción registral.

Solo después de este momento el inmueble puede venderse mediante una escritura de compraventa tradicional.

En la práctica, cuando se llega a esta etapa, el riesgo jurídico es menor y, por lo mismo, los descuentos suelen ser más reducidos. El procedimiento judicial ha concluido y la regularización es prácticamente total.

Antes de ello, insistir en una compraventa es jurídicamente incorrecto. La figura adecuada es la cesión de derechos adjudicatarios.

La cesión integral de derechos en la práctica bancaria

En la práctica, especialmente en operaciones realizadas por instituciones financieras, la cesión no se limita a un solo tipo de derecho.

De manera habitual, en una misma escritura se ceden de forma conjunta:

• derechos de crédito,
• derechos litigiosos, y
• derechos adjudicatarios.

El objetivo es claro: que el adquirente quede protegido independientemente del estatus procesal del procedimiento, ya sea pasado, presente o futuro. De esta manera, si el procedimiento por alguna razón se reabre, se repone o continúa, el cesionario cuenta con la totalidad de los derechos necesarios para seguir actuando.

Lo que se transmite no es solo un inmueble, sino todo el universo de derechos que se originaron en el crédito hipotecario.

El impacto directo en el proceso de compra

Todo lo anterior tiene una consecuencia práctica fundamental: en los remates inmobiliarios, no basta con que el procedimiento judicial sea correcto. Para que la adquisición del inmueble sea real, efectiva y jurídicamente segura, el proceso de compra debe ejecutarse de manera adecuada.

Además de las disposiciones legales aplicables, es indispensable seguir los procedimientos internos de cada institución financiera. Los bancos cuentan con protocolos altamente estructurados para la venta de sus activos adjudicados, que incluyen validaciones jurídicas, administrativas y financieras, así como procesos de autorización interna.

Ignorar estos protocolos —o intentar sustituirlos por acuerdos informales— puede dar lugar a operaciones que, aunque aparentemente bien intencionadas, no se consolidan jurídicamente o nunca llegan a materializarse en la transmisión efectiva del inmueble.

Por ello, una compra correcta no solo exige revisar el expediente judicial, sino también respetar el proceso institucional de la entidad que enajena el activo.

Los tres ejes rectores de una compra efectiva en remates inmobiliarios

La compra efectiva de un remate inmobiliario no descansa en un solo elemento. Se sostiene en tres ejes rectores que deben concurrir de manera simultánea:

• Viabilidad jurídica del procedimiento. El juicio, la sentencia, el remate y la adjudicación deben estar correctamente tramitados desde el punto de vista procesal.
• Vía correcta para la transmisión de los derechos. La figura jurídica debe corresponder exactamente a la etapa en la que se encuentra el inmueble (cesión o compraventa).
• Proceso institucional de compra del activo. Si el vendedor es una institución financiera, la operación debe ajustarse a sus protocolos internos de validación, autorización y formalización.

La ausencia de cualquiera de estos ejes compromete la operación. La presencia de los tres permite que la compra se materialice de forma segura.

Conclusión

En los remates inmobiliarios, la propiedad no nace de la escritura, sino de la adjudicación judicial firme. La escritura cumple una función de formalización y registro, pero no es la fuente del derecho.

Sin embargo, la existencia de un derecho válido no garantiza por sí sola una compra exitosa. La viabilidad real de una operación depende de que el procedimiento judicial sea correcto, de que la transmisión de derechos se realice por la vía adecuada y de que el proceso de compra se ajuste a los protocolos institucionales del vendedor.

Entender esta estructura permite comprender por qué, en los remates inmobiliarios, comprar bien es más importante que comprar barato.

Fuentes

• Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), Semanario Judicial de la Federación: Registro 28856, rubro: “REMATE JUDICIAL. LA ESCRITURA PÚBLICA DE ADJUDICACIÓN NO CONSTITUYE UN REQUISITO PREVIO PARA QUE SE PONGA AL ADJUDICATARIO EN POSESIÓN DEL BIEN INMUEBLE (LEGISLACIONES DE LA CIUDAD DE MÉXICO Y DEL ESTADO DE JALISCO)”.