La distribución real del mercado inmobiliario: dónde se concentra realmente la vivienda en Guanajuato y Querétaro

Sexta entrega de la serie especial “10 años del Índice SHF: Radiografía inmobiliaria del Bajío”.

En las entregas anteriores analizamos el crecimiento real del mercado inmobiliario entre 2015 y 2025, su comportamiento municipal y la estructura de precios observada al cierre de 2025.

Ahora damos un paso adicional.

No basta con saber cuánto crecieron los precios o cuál es el valor promedio de la vivienda. También es necesario entender cómo se distribuye realmente el mercado.

En otras palabras: ¿en qué rangos de precio se concentra la mayor parte de las operaciones?

Para responder a esta pregunta utilizamos nuevamente la distribución estadística publicada por la Sociedad Hipotecaria Federal para 2025.

Cómo leer la distribución del mercado

La tabla de SHF divide el mercado en cuatro tramos estadísticos llamados cuartiles.

Estos tramos indican cómo se distribuyen las operaciones dentro del mercado formal de vivienda:

• 25%: representa el segmento más accesible del mercado.
• Mediana (50%): divide el mercado exactamente a la mitad.
• 75%: indica el nivel por debajo del cual se realiza el 75% de las operaciones.

Esta estructura permite observar no solo el precio promedio, sino dónde se concentra realmente la actividad del mercado inmobiliario.

Guanajuato: un mercado concentrado en vivienda media

En 2025, la estructura de precios en Guanajuato es la siguiente:

• 25%: $762,044
• Mediana (50%): $1,061,239
• 75%: $1,793,105

Esto significa que:

• Una cuarta parte del mercado ocurre por debajo de $762 mil pesos.
• La mitad del mercado ocurre por debajo de $1.06 millones.
• Tres cuartas partes del mercado se concentran por debajo de $1.79 millones.

En términos prácticos, el grueso del mercado inmobiliario formal en el estado se ubica entre $760 mil y $1.8 millones.

Ese rango define el corazón del mercado habitacional de Guanajuato.

Este comportamiento es consistente con un estado donde el crecimiento inmobiliario se apoya principalmente en vivienda media, demanda habitacional local y financiamiento hipotecario tradicional.

La base industrial manufacturera del estado y su crecimiento poblacional estable generan una demanda constante de vivienda, pero sin una presión excesiva hacia segmentos de alto valor.

Esto explica por qué el centro del mercado se mantiene relativamente accesible frente al promedio nacional.

Querétaro: mayor ticket de entrada y mayor amplitud de mercado

La estructura de precios en Querétaro presenta una distribución distinta.

En 2025:

• 25%: $1,228,364
• Mediana (50%): $1,816,094
• 75%: $2,949,025

Esto implica que:

• El 25% del mercado ocurre por debajo de $1.23 millones.
• La mitad del mercado ocurre por debajo de $1.81 millones.
• El 75% del mercado se ubica por debajo de $2.95 millones.

En comparación con Guanajuato, todo el espectro del mercado está desplazado hacia niveles más altos.

La diferencia es particularmente clara en la mediana:

• Guanajuato: $1.06 millones
• Querétaro: $1.81 millones

Es decir, el precio típico de vivienda en Querétaro es aproximadamente 71% mayor.

Este patrón es coherente con la estructura económica del estado.

Durante la última década, Querétaro se consolidó como uno de los principales polos de inversión industrial, tecnológica y logística del país, lo que ha incrementado la demanda de vivienda en segmentos medio-alto y residencial.

Dos arquitecturas de mercado distintas

Cuando se observan juntas estas distribuciones, queda claro que Guanajuato y Querétaro no operan bajo la misma estructura inmobiliaria.

• Guanajuato: centro de mercado más accesible y mayor peso del segmento medio.
• Querétaro: mayor ticket de entrada y mayor amplitud entre segmentos.

Ambos mercados han crecido de forma sostenida durante la última década, pero lo han hecho bajo arquitecturas distintas de precios y demanda.

Implicaciones para los remates inmobiliarios

En el contexto de los remates inmobiliarios, la estructura del mercado tiene un impacto directo en la estrategia de inversión.

A diferencia de una compraventa tradicional, en los remates inmobiliarios el margen de rentabilidad depende principalmente del precio de entrada. La utilidad no se genera por la apreciación natural del mercado, sino por adquirir el inmueble con un descuento significativo frente a su valor comercial.

Por esta razón, entender en qué rangos de precio se concentra el mercado es fundamental.

En Guanajuato, donde el centro del mercado se ubica alrededor de la vivienda media y con una mediana cercana a $1.06 millones, el capital requerido para entrar al mercado es relativamente más accesible. Esto permite que inversionistas con menor capital puedan participar y ejecutar estrategias de compra y reventa con mayor frecuencia.

Un ticket de entrada más bajo también puede facilitar ciclos de inversión más rápidos, ya que el capital necesario para rotar entre operaciones es menor.

En Querétaro, por el contrario, el centro del mercado se ubica en niveles más elevados, con una mediana cercana a $1.81 millones. Esto implica que el capital requerido para entrar al mercado es mayor, aunque también puede generar márgenes absolutos más altos en operaciones exitosas.

Desde la perspectiva de los remates inmobiliarios, ambos mercados pueden ofrecer oportunidades de inversión. Sin embargo, el perfil de capital necesario y la dinámica de rotación pueden variar entre uno y otro.

Conclusión

El crecimiento inmobiliario no se explica únicamente por cuánto suben los precios. También depende de cómo se distribuye el mercado.

En Guanajuato, el corazón del mercado se mantiene dentro de rangos accesibles para vivienda media. En Querétaro, el centro del mercado se ubica en niveles más elevados y con mayor amplitud entre segmentos.

Ambos han crecido de forma estructural, pero el tipo de mercado que representan es distinto.

En mercados estructurales, el crecimiento explica el contexto. En los remates inmobiliarios, el precio de entrada define la rentabilidad.

Fuente: Índice SHF de Precios de la Vivienda y distribución de precios 2025, Sociedad Hipotecaria Federal.