La teoría de los tres ejes rectores en los remates inmobiliarios

Una propuesta para entender cómo funciona realmente el mercado de los remates inmobiliarios en México.

Cuando se habla de remates inmobiliarios en México, la conversación suele concentrarse en descuentos, juicios, bancos o inmuebles recuperados.

Sin embargo, pocas veces se analiza el mercado desde una perspectiva estructural.

Después de estudiar durante años el funcionamiento de este sector, es posible identificar tres grandes ejes rectores que explican prácticamente todas las operaciones relacionadas con remates inmobiliarios en México:

Ejecución.

Transmisión.

Comercialización.

Comprender estos tres elementos permite analizar cualquier operación con mayor precisión y, sobre todo, entender dónde se encuentran los principales riesgos para el inversionista.

De hecho, una de las principales conclusiones de esta teoría es que la mayoría de los problemas del sector no suelen originarse en la ejecución ni en la transmisión. Con frecuencia, surgen en la comercialización.

Primer eje rector: Ejecución

Todo remate inmobiliario tiene un origen.

Ese origen normalmente se encuentra en un procedimiento legal.

La ejecución comprende todos los mecanismos jurídicos mediante los cuales una persona, institución financiera o acreedor puede recuperar un inmueble o los derechos relacionados con él.

Aquí encontramos figuras como:

Juicios especiales hipotecarios.

Procedimientos mercantiles.

Ejecuciones de garantías.

Adjudicaciones judiciales.

Audiencias de remate.

Recuperaciones derivadas de incumplimientos contractuales.

En esta etapa, el Estado participa directamente a través de juzgados, tribunales, códigos civiles, códigos de procedimientos civiles y demás legislación aplicable.

Por esa razón, la ejecución es probablemente el eje más regulado de todo el mercado.

Las reglas procesales están claramente establecidas.

Existen plazos, recursos, notificaciones, emplazamientos, sentencias, adjudicaciones y mecanismos de defensa para las partes involucradas.

En otras palabras, la ejecución se encuentra ampliamente supervisada por el sistema jurídico mexicano.

Segundo eje rector: Transmisión

Una vez que los derechos han sido creados por la constitución de una hipoteca o ejecutados a través de un procedimiento legal, surge una segunda pregunta:

¿Cómo pueden adquirirse?

La respuesta pertenece al eje de la transmisión.

La transmisión regula la forma en que los derechos cambian de titular.

Dependiendo de la etapa procesal, pueden existir distintas figuras jurídicas:

Compraventas tradicionales.

Cesiones de derechos litigiosos.

Cesiones de derechos adjudicatarios.

Cesiones de derechos de crédito.

Escrituras públicas.

Adjudicaciones protocolizadas.

Aquí intervienen principalmente los notarios públicos como fedatarios, los contratos, las escrituras, los registros públicos de la propiedad y las leyes que regulan la contratación privada.

Al igual que la ejecución, la transmisión también se encuentra ampliamente regulada por el marco jurídico mexicano.

Las reglas para transmitir derechos existen y están claramente definidas.

De hecho, gran parte de la seguridad jurídica de una operación depende precisamente de que la transmisión corresponda correctamente a la etapa procesal en la que se encuentra el activo.

Tercer eje rector: Comercialización

Aquí aparece el elemento menos estudiado de toda la industria.

Y probablemente el más importante para el público.

La comercialización comprende todos los procesos mediante los cuales un inversionista entra en contacto con una oportunidad de remate inmobiliario.

Es la publicidad.

Las redes sociales.

Los anuncios.

Los asesores.

Las páginas web.

Los procesos de compra.

Las propuestas comerciales.

Los filtros de selección de inmuebles.

Y la información que se proporciona al inversionista.

Es importante entender que la comercialización no forma parte de la ejecución ni de la transmisión.

Es un eje completamente distinto.

Y precisamente porque se encuentra mucho menos regulado, es donde históricamente se han concentrado la mayoría de los problemas del sector.

Donde nacen muchos de los fraudes

Pensemos en un ejemplo sencillo.

Una persona publica en redes sociales una fotografía obtenida de Google Maps.

Promete descuentos extraordinarios.

Solicita un depósito inmediato equivalente al 30% del valor del inmueble.

Y asegura que el resto podrá pagarse después.

Nada de eso tiene relación directa con la ejecución.

Nada de eso tiene relación directa con la transmisión.

Todo pertenece a la comercialización.

El problema es que para la mayoría de las personas, la comercialización es el primer contacto que tienen con los remates inmobiliarios.

Antes de revisar un expediente.

Antes de analizar un contrato.

Antes de acudir a una notaría.

El inversionista primero ve una publicación o recibe una llamada.

Por eso, cuando la comercialización es deficiente, opaca o engañosa, el riesgo aumenta significativamente.

La comercialización también debe profesionalizarse

Durante años, la industria ha dedicado enormes esfuerzos a perfeccionar la ejecución y la transmisión.

Sin embargo, la comercialización no siempre ha evolucionado al mismo ritmo.

Hoy sabemos que procesos aparentemente simples tienen enormes implicaciones para la seguridad del inversionista.

Por ejemplo, quienes siguen regularmente el Observatorio saben que los remates inmobiliarios de origen bancario normalmente no pueden apartarse.

La razón es sencilla.

Antes de autorizar una venta, las instituciones financieras suelen someter las solicitudes de compra a procesos internos de evaluación que pueden extenderse durante varias semanas.

Por ello, solicitar apartados o anticipos sin autorización previa del titular del activo puede generar riesgos innecesarios.

Este tipo de prácticas pertenecen completamente al eje de la comercialización.

Y es precisamente aquí donde los estándares del sector deben seguir evolucionando.

Una operación segura exige equilibrio entre los tres ejes

Ninguna operación debería analizarse únicamente desde el descuento ofrecido.

Una evaluación profesional debe considerar simultáneamente:

Una ejecución jurídicamente sólida.

Una transmisión correctamente estructurada.

Y una comercialización transparente, verificable y profesional.

Cuando alguno de estos tres elementos falla, el riesgo aumenta.

Cuando los tres funcionan correctamente, el mercado puede operar de manera más eficiente y segura para todas las partes involucradas.

Conclusión

La ejecución, la transmisión y la comercialización forman los tres grandes ejes rectores de los remates inmobiliarios en México.

Los dos primeros se encuentran ampliamente regulados por el sistema jurídico.

El tercero continúa evolucionando y representa uno de los principales desafíos para la profesionalización del sector.

Por ello, el compromiso de instituciones financieras, firmas legales, asesores, brokers y empresas especializadas no debe limitarse únicamente a ejecutar procedimientos o transmitir derechos.

También debe enfocarse en elevar los estándares de comercialización.

Porque la confianza del inversionista no comienza en el juzgado ni en la notaría.

Comienza mucho antes: en la forma en que una oportunidad es presentada, explicada y estructurada desde el primer contacto.