La teoría de los tres ejes rectores en los remates inmobiliarios

El mercado de los remates inmobiliarios suele explicarse mediante etiquetas como “remate bancario”, “cesión de derechos” o “inmueble adjudicado”. Sin embargo, ninguna de estas expresiones permite comprender por sí sola la naturaleza completa de una operación. Dos oportunidades anunciadas de manera casi idéntica pueden tener un origen jurídico distinto, transmitir derechos diferentes y requerir procesos de adquisición que no se parecen entre sí. Cuando todas se presentan bajo una misma denominación, el inversionista termina comparando precios sin saber si los productos que analiza son jurídicamente equivalentes.

Para ordenar esta complejidad, Rembia propone analizar el mercado a partir de tres ejes rectores: La ejecución, la transmisión y la comercialización. No se trata de una clasificación prevista literalmente en una ley ni de una conclusión obtenida mediante la observación externa del sector. Es un marco de análisis propio, construido desde el interior del mercado a partir de la participación directa de Rembia en cientos de operaciones concluidas en el centro del país. Esta experiencia, adquirida en el corazón mismo de las operaciones, ha permitido identificar cómo intervienen y se relacionan los actores institucionales, gubernamentales y privados que forman parte del ecosistema de los remates inmobiliarios en México.

La teoría de los tres ejes rectores sistematiza ese conocimiento práctico y jurídico para convertirlo en un método general de análisis. Su utilidad consiste en responder tres preguntas independientes: ¿De dónde nace el derecho? ¿Qué puede adquirir el inversionista? ¿Cómo llega la oportunidad hasta él? Rembia presenta esta teoría a través del Observatorio Nacional de Remates Inmobiliarios con el propósito de poner al alcance del público un marco general que permita comprender y evaluar cualquier operación de remates inmobiliarios en México.

Por qué hace falta un marco común

Idea central: Una operación no se vuelve segura porque uno de sus componentes sea correcto. La certeza aparece cuando la ejecución, la transmisión y la comercialización describen la misma operación y pueden demostrarse con documentos coherentes entre sí.

Primer eje: Ejecución — De dónde nace el derecho

El eje de la ejecución responde una pregunta sencilla: ¿Qué tiene que ocurrir jurídicamente para que un inmueble pueda ser llevado a remate? La respuesta obliga a estudiar el procedimiento legal que permite exigir el cumplimiento de una obligación y, cuando el pago no se realiza, utilizar el inmueble para cubrir la deuda. Por lo tanto, un inmueble no se convierte en un remate únicamente porque exista un crédito vencido, una hipoteca o una publicación que lo anuncie como tal. Debe existir una vía jurídica válida que permita ejecutar la garantía y avanzar hacia la venta judicial o la adjudicación.

El supuesto más común comienza con el incumplimiento de un crédito hipotecario. Ante la falta de pago, la institución financiera o el acreedor debe ejercer las acciones que le reconoce la legislación aplicable. La vía puede corresponder a un juicio especial hipotecario, un juicio ordinario civil u otro procedimiento judicial, dependiendo de la naturaleza del crédito, del documento que contiene la obligación y de las normas vigentes en la entidad donde se encuentra el inmueble. El eje de la ejecución permite identificar precisamente cuál es esa vía, qué autoridad debe conocer del asunto y qué requisitos deben cumplirse para exigir judicialmente el pago.

El procedimiento no comienza con el remate, sino con la presentación de una demanda sustentada en documentos que acrediten la existencia y exigibilidad de la obligación. Después, la persona demandada debe ser llamada legalmente al juicio. Tiene derecho a conocer la reclamación, formular su defensa y ofrecer las pruebas que considere pertinentes. También puede impugnar las resoluciones conforme a los medios de defensa previstos en la ley. La existencia de estos derechos no significa que la operación sea irregular. Significa que la ejecución debe respetar el debido proceso antes de afectar definitivamente el patrimonio del deudor.

Si el acreedor acredita su derecho y obtiene una resolución favorable, el procedimiento avanza hacia la etapa de ejecución. En ella se determina cómo se cumplirá lo ordenado por el juez. Cuando el pago debe obtenerse mediante el inmueble, será necesario cumplir los actos previstos para su valuación y para la preparación del remate. Posteriormente podrá celebrarse la audiencia correspondiente. El inmueble puede ser adquirido por un postor o adjudicado al acreedor cuando se actualicen los supuestos permitidos por la legislación. Cada una de estas etapas debe quedar respaldada por acuerdos, notificaciones y resoluciones que puedan verificarse dentro del expediente.

Por esta razón, la ejecución es probablemente el eje más regulado de los tres. La ley establece las vías procesales y las formalidades que deben observarse. El juez dirige el procedimiento y resuelve las controversias planteadas por las partes. Los actuarios y notificadores materializan las diligencias ordenadas. Los peritos aportan los elementos técnicos necesarios para determinar el valor del inmueble. Cuando una resolución es impugnada, los tribunales de alzada o los órganos de amparo pueden revisar su legalidad. Esta participación de diferentes autoridades genera una estructura documental compuesta por constancias, plazos y resoluciones que permiten reconstruir el desarrollo jurídico de la operación.

La ejecución tampoco termina necesariamente con la resolución que declara adjudicado el inmueble. La adjudicación, la orden de escrituración y la entrega material son actos jurídicos diferentes. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha reconocido que estos actos pueden encontrarse relacionados, pero no deben considerarse implícitos unos dentro de otros. Puede existir una adjudicación sin que todavía se haya ordenado expresamente la escrituración o la entrega del inmueble. Por ello, afirmar que una propiedad “ya está adjudicada” no concluye el análisis. Apenas permite ubicar una etapa dentro de un procedimiento que todavía puede tener actos pendientes.

Para el inversionista, analizar este eje significa reconstruir la historia jurídica del inmueble. Debe preguntarse: ¿Qué obligación originó el procedimiento? ¿Qué tipo de juicio se promovió? ¿La persona demandada fue legalmente notificada? ¿Qué resoluciones se han dictado? ¿Cuáles están firmes? ¿Ya se celebró el remate o se decretó la adjudicación? ¿Se ordenó la escrituración? ¿Existe una orden expresa para entregar la posesión? Las respuestas permiten estimar los actos que todavía deberán realizarse, los plazos probables y los riesgos jurídicos que conserva la operación.

El eje de la ejecución no pretende enseñar al inversionista a litigar ni sustituir la revisión profesional del expediente. Su función es permitirle comprender que detrás de cada remate existe una secuencia jurídica que debe ser identificada y comprobada. La certeza no proviene de utilizar palabras como “hipotecario”, “bancario” o “adjudicado”. Proviene de verificar que el procedimiento adecuado realmente existe, que se han respetado los derechos de las partes y que cada avance anunciado puede demostrarse mediante una resolución emitida por la autoridad competente.

Segundo eje: Transmisión — Qué se adquiere y cómo cambia de titular

El eje de la transmisión determina la manera en que el derecho pasa de la institución financiera al cliente final. La figura jurídica depende por completo de la etapa del procedimiento. Antes de hablar del descuento, debe formularse una pregunta básica: ¿Qué derecho recibirá exactamente el comprador? La respuesta define el contrato que puede utilizarse, los documentos que deben revisarse y el trabajo jurídico que quedará pendiente.

Las formas de transmisión cambian con la etapa procesal

Antes de una adjudicación firme. La institución puede ser titular del crédito y de sus accesorios, o bien de los derechos que se ejercen dentro del juicio. En esa etapa, la operación puede estructurarse como una cesión de derechos de crédito o como una cesión de derechos litigiosos, siempre que el contrato, las facultades y la legislación aplicable lo permitan. El cliente no recibe un inmueble ya inscrito a su nombre. Recibe una posición jurídica dentro de un procedimiento que todavía debe continuar.

Adjudicación en la audiencia de remate. Una forma de transmisión puede originarse dentro de la propia ejecución. Una persona ajena al procedimiento puede comparecer como postor, cumplir los requisitos para participar y formular una postura. Si resulta vencedora y el juez aprueba el remate, la resolución judicial la convierte en adjudicataria. En este supuesto, el derecho no se recibe mediante una cesión privada otorgada por la institución financiera. Nace de la venta judicial producida dentro del procedimiento. Después puede ser necesario obtener la firmeza de la resolución. También pueden quedar pendientes la escritura, la inscripción y la entrega material. El ejemplo muestra que los ejes pueden encontrarse en un mismo momento: La ejecución valida el procedimiento y la transmisión explica cómo cambia el titular.

Después de una adjudicación firme. Cuando ya existe una resolución firme que adjudica el inmueble a la institución, puede analizarse una cesión de derechos adjudicatarios. El objeto de la cesión son los derechos que nacen de esa adjudicación y no una compraventa tradicional de una propiedad ya escriturada. El adquirente debe conocer qué actos siguen pendientes. Entre ellos pueden encontrarse la formalización notarial, la inscripción registral o la obtención de la posesión, según el expediente concreto.

Después de la escritura y de la inscripción. Una vez que la adjudicación se formalizó y la institución aparece como titular registral, la transmisión al cliente final puede estructurarse como una compraventa inmobiliaria ordinaria. Entonces el cliente adquiere el inmueble mediante una nueva escritura de compraventa. Esta ruta es la más familiar para el público, pero no elimina la revisión del estado de posesión, los gravámenes, las obligaciones fiscales o cualquier limitación que aparezca en el expediente y en el registro.

La etapa procesal no sólo cambia el nombre del contrato. También determina qué derecho puede prometerse y qué riesgos conserva el adquirente. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha explicado que la propiedad derivada de una adjudicación judicial no necesariamente nace con la escritura. La escritura y la inscripción cumplen funciones de formalización, publicidad y oponibilidad frente a terceros. Por esa razón, es posible que exista un derecho adjudicatario antes de la inscripción, pero no debe presentarse comercialmente como si ya fuera una compraventa ordinaria de un inmueble escriturado.

La transmisión también es uno de los ejes más regulados. En ella pueden intervenir autoridades judiciales y administrativas. Cuando el derecho nace de una venta judicial, el juzgador conduce la audiencia, califica las posturas y resuelve la adjudicación conforme al procedimiento aplicable. En una cesión, la legislación civil o mercantil determina qué derecho puede transmitirse y qué forma debe cumplir el acto. Durante la formalización, el notario verifica la identidad y la capacidad de quienes comparecen. También comprueba su representación. El Registro Público da publicidad a los actos inscribibles y permite conocer la situación registral. Las autoridades fiscales y administrativas aplican las obligaciones que correspondan. Cuando el titular es una institución, la enajenación debe ser autorizada por la instancia facultada conforme a sus políticas. El problema habitual no es la ausencia de reglas. Surge al utilizar una figura que no corresponde a la etapa del activo o al aceptar la intervención de quien no ha acreditado facultades suficientes.

Tercer eje: Comercialización — Cómo llega la oportunidad al inversionista

La comercialización abarca todo lo que sucede entre la existencia de un activo y la decisión del inversionista de entregar capital. Comienza con la publicación y el primer contacto. Continúa con la identificación del inmueble, la explicación del producto y el acceso a los documentos. Después vienen la propuesta, las autorizaciones internas, el contrato y la ruta de pago. Es el eje más visible para el público, aunque suele ser el menos separado del resto. Una fotografía o una promesa de descuento pueden crear la impresión de que la operación ya se conoce, aun cuando todavía no se hayan acreditado su origen y su forma de transmisión.

La publicidad es la puerta de entrada al eje comercial

La publicidad forma parte del eje de la comercialización en cualquiera de sus presentaciones. Puede tratarse de un anuncio institucional con identificación del titular, descripción jurídica del activo y condiciones claras. También puede ser una publicación en Facebook o en un portal inmobiliario que utiliza una captura de Google Maps, omite el expediente y ofrece el inmueble por una cantidad irrisoria. Ambas piezas son actos comerciales, pero no ofrecen el mismo nivel de trazabilidad ni de certeza.

Todos los medios y procesos mediante los cuales se promocionan u ofrecen los llamados «remates bancarios», «remates hipotecarios» o «remates judiciales» pertenecen a este eje. La etiqueta utilizada en un anuncio no demuestra por sí misma quién es el titular, qué procedimiento existe ni qué derecho podrá adquirir el cliente. Esas respuestas deben provenir de los ejes de ejecución y transmisión. La función de una comercialización responsable es representarlas con precisión, sin convertir una posibilidad jurídica en una promesa de venta inmediata.

La comercialización no cuenta con una regulación sectorial única que organice de manera ordenada la promoción y la venta de todos los activos provenientes de instituciones financieras. En teoría, podría parecer suficiente que la ejecución y la transmisión ya estén reguladas. Esos ejes determinan el origen del derecho y la forma en que cambiará de titular. En la práctica, esa regulación no controla por sí sola cómo se presenta la oportunidad al público, quién afirma estar autorizado ni en qué momento se solicita dinero. Sí existen reglas generales aplicables a los contratos, la publicidad y los datos personales. También hay obligaciones para prevenir operaciones ilícitas. Lo que falta es un procedimiento comercial unificado y específico para el mercado de remates inmobiliarios.

Rembia ha acumulado una amplia experiencia jurídica y práctica como uno de los actores especializados del centro del país. Desde esa experiencia, el eje de la comercialización es tan importante como los otros dos. Representa el primer contacto del cliente con la oportunidad. Ese contacto puede conducirlo hacia una adquisición bien estructurada. En ese caso habrá documentos congruentes y una ruta de autorización verificable. También puede llevarlo a un fraude. Esto ocurre cuando el anuncio suplanta al titular, exagera el descuento u oculta la etapa procesal. El riesgo aumenta si se exige un pago sin respaldo. Por ello, la certeza debe comenzar en la publicidad. Después debe mantenerse durante la propuesta y la evaluación. Finalmente debe confirmarse en la autorización, el contrato y el pago.

Esta lógica coincide con las metodologías profesionales de adquisición. PwC México considera que una transacción debe comenzar con la identificación de sus riesgos y con el análisis de su estructura. Después procede la debida diligencia y, con base en sus resultados, se toma una decisión informada. Trasladado al mercado de remates, el principio es claro. La confianza no debe descansar en la reputación aparente del anuncio, sino en un proceso comercial capaz de mostrar evidencia y reconocer las incertidumbres antes de recibir dinero.

La comercialización bancaria no es idéntica, pero sí tiene controles coincidentes

Sería incorrecto proponer un solo proceso de compra para todos los bancos. Cada institución administra portafolios distintos y puede utilizar vehículos o mandatarios diferentes. Sus matrices de facultades también cambian, al igual que las políticas internas de recuperación y cumplimiento. Incluso dentro de una misma institución, el proceso puede variar según el derecho que se pretenda transmitir. Sin embargo, esa diversidad no elimina una lógica institucional común. El interés del comprador debe convertirse primero en una propuesta trazable. Después debe existir una autorización del titular. Sólo entonces puede nacer una obligación de pago.

Uno de los lineamientos más importantes es no solicitar apartados como si el asesor o el comercializador pudiera retirar unilateralmente el activo del mercado. En operaciones de origen bancario, la recepción de una propuesta no equivale a su aceptación. La disponibilidad del inmueble puede depender de validaciones que todavía no concluyen. Por eso, el principio prudente es que no exista entrega de dinero antes de la autorización formal del propietario. Si una institución contempla alguna cantidad previa, debe existir una política oficial. Esa política debe constar por escrito, señalar la cuenta receptora y explicar en qué casos el dinero se aplica o se devuelve. Una petición informal de depósito no satisface ese estándar.

Otro elemento coincidente es la evaluación interna de la propuesta. La instancia puede llamarse comité de activos, comité de recuperación o mesa de autorización. En algunos bancos también participan las áreas jurídica y de cumplimiento. Más allá del nombre, su función es verificar el activo y la identidad del comprador. También revisa el precio, las condiciones y el origen de los recursos. Finalmente determina si conviene aceptar la operación. Este control explica por qué una oferta comercial no debe presentarse como una venta concluida. Un intermediario tampoco puede prometer la aceptación definitiva sólo porque haya recibido documentos del interesado.

La autorización oficial debe anteceder a cualquier pago exigible. El comprador necesita identificar el documento que comunica la aceptación y saber quién lo emite. También debe conocer las condiciones que tiene que cumplir. El contrato debe corresponder con esa autorización y señalar la cuenta receptora. El dinero no debería enviarse a cuentas personales ni a terceros sin relación demostrada con el titular. Tampoco debe utilizarse un mecanismo de cobro que contradiga el contrato. La coincidencia entre la autorización, el instrumento y la ruta de pago demuestra que el eje comercial está alineado con la transmisión.

Estos elementos no pretenden sustituir las políticas de cada banco. Conforman un estándar mínimo de trazabilidad para la comercialización institucional. La propuesta debe poder seguirse desde el comprador hasta la instancia que decide. La autorización debe poder seguirse desde esa instancia hasta el contrato y el pago. PwC México señala que la confianza requiere políticas, controles y procesos verificables. También exige transparencia vinculada con credibilidad. En el mercado de remates, hacer visibles esos controles es precisamente la tarea pendiente del eje de comercialización.

La aportación principal de la teoría: Identificar desalineaciones

El valor de los tres ejes no consiste únicamente en revisar cada componente por separado, sino en comprobar que coincidan. Puede existir un procedimiento judicial auténtico y, aun así, una comercialización realizada por alguien sin facultades. También puede haber un vendedor legítimo con una transmisión mal planteada para la etapa procesal. Otro supuesto consiste en ofrecer correctamente una cesión, pero describirla como la compra inmediata de una vivienda lista para habitar. En los tres casos existen elementos verdaderos. El riesgo aparece porque la historia jurídica, el contrato y la promesa comercial no dicen lo mismo.

Por qué la mayoría de los fraudes se materializa en la comercialización

En la experiencia operativa de Rembia y dentro del universo de casos que la organización analiza, la mayoría de los fraudes detectados no surge porque la ejecución o la transmisión carezcan de reglas. Se materializa porque el eje de la comercialización se aplica de forma incorrecta o se manipula deliberadamente. Esta afirmación tiene un alcance preciso. No pretende presentarse como una estadística nacional de incidencia delictiva, sino como una conclusión sectorial de la teoría de los tres ejes. El engaño suele aparecer en el punto de contacto con el comprador. Una persona aparenta facultades que no tiene. Una propuesta se presenta como aceptada antes de la autorización institucional. En otros casos se solicita un anticipo, se altera la ruta de pago o se oculta el derecho que realmente se ofrece.

Que el fraude se materialice en la comercialización no significa que nunca utilice documentos falsos relacionados con los otros dos ejes. Puede apoyarse en una supuesta resolución judicial o en una cesión inexistente. También puede utilizar una adjudicación alterada o una inscripción que no corresponde al inmueble. Esas falsedades llegan al inversionista convertidas en una promesa comercial y, casi siempre, en una solicitud de dinero. La comercialización traduce un activo jurídicamente complejo en una oferta comprensible. Cuando pierde trazabilidad, el discurso de venta puede separarse del expediente, del titular verdadero y de las facultades del intermediario.

Por eso, una aplicación correcta del tercer eje exige que cada afirmación comercial pueda retroceder hasta su fuente. Primero debe identificarse al titular y comprobarse la facultad del intermediario. Después debe describirse con precisión el activo y presentarse una propuesta trazable. La evaluación del comité debe concluir antes de emitir la autorización oficial. El contrato y la cuenta receptora tienen que coincidir con esa autorización. Un asesor puede presentar la oportunidad y acompañar al comprador, pero no sustituir la decisión del propietario institucional ni convertir una propuesta en aceptación. Bajo este estándar, no se solicitan apartados informales. Tampoco debe exigirse un pago antes de que exista una autorización documentada y una ruta de cobro congruente con el contrato. La prevención del fraude comienza haciendo visible esa cadena de controles.

Cómo aplicar los tres ejes a una oportunidad concreta

En una oportunidad concreta, el análisis puede organizarse mediante preguntas breves. En el eje de ejecución debe aclararse lo siguiente: ¿Cuál es el origen del derecho? ¿Qué procedimiento se inició? ¿Qué resoluciones están firmes? ¿Qué actos siguen pendientes? En el eje de transmisión deben identificarse el titular, el derecho que se ofrece y el instrumento que se utilizará. También debe precisarse qué formalidades quedarán a cargo del adquirente. En el eje de comercialización hay que preguntar: ¿Quién originó la oferta? ¿Quién evalúa la propuesta? ¿Qué documento contiene la autorización? ¿Qué cuenta recibirá los recursos? ¿Qué ocurrirá si la operación no es aceptada? Si alguna respuesta depende sólo de una explicación verbal, todavía no existe una base suficiente para estimar el plazo, el costo o la certeza.

Conclusión: Una nueva forma de leer el mercado

La ejecución, la transmisión y la comercialización no son tres nombres para una misma actividad. Son capas distintas que deben analizarse juntas. La ejecución explica el origen y la etapa del derecho. La transmisión determina qué puede recibir el comprador y mediante qué instrumento. La comercialización convierte esa realidad jurídica en una propuesta concreta. Para hacerlo correctamente, la información debe ser verificable y los responsables deben estar identificados. También debe existir una autorización y una ruta de pago congruente. Cuando las tres capas coinciden, el inversionista puede tomar una decisión informada. Cuando se contradicen, el descuento deja de ser una oportunidad y se convierte en una señal insuficiente.

Vista así, la teoría también revela una asimetría regulatoria. La ejecución y la transmisión cuentan con autoridades, instrumentos y consecuencias jurídicas relativamente identificables. La comercialización depende en mayor medida de cómo cada participante convierte esas reglas en un proceso comprensible para el cliente. El reto del sector no consiste en inventar un procedimiento idéntico para todos los bancos. Consiste en construir lineamientos mínimos comunes. Ninguna institución debería recibir dinero sin autorización. La evaluación debe quedar documentada y el comprador debe poder identificar a quien decide. Finalmente, la ruta de pago debe ser congruente con el titular y con el contrato.

La propuesta de los tres ejes rectores es ofrecer un lenguaje común para todos los participantes del mercado. Cada uno conserva responsabilidades distintas, pero todos deben evaluar la misma realidad documental. Para el inversionista Rembia, que prioriza la certeza sobre el rendimiento máximo, la confianza comienza desde el primer anuncio. Se confirma cuando cada promesa comercial puede seguirse hasta el derecho que la sustenta.

Construir un marco común para elevar el mercado

El objetivo de Rembia al desarrollar esta teoría, basada en su amplia experiencia jurídica y práctica, es ofrecer al mercado un marco teórico general para evaluar cualquier operación de remate inmobiliario. No pretende imponer un solo procedimiento a todos los bancos ni sustituir la revisión del expediente concreto. Propone un método común para identificar el origen del derecho, comprender cómo podrá transmitirse y verificar si la oferta comercial corresponde con esa realidad.

Elevar los estándares del mercado de remates inmobiliarios en México también exige construir literatura especializada. Nombrar los componentes de una operación, explicar sus relaciones y establecer criterios verificables permite que instituciones, asesores e inversionistas hablen un lenguaje común. La profesionalización no depende únicamente de mejores controles internos. También requiere conocimiento público capaz de distinguir una oportunidad bien estructurada de una promesa que no puede demostrarse.

Fuentes

• Suprema Corte de Justicia de la Nación. Tesis 2031097, sobre la necesidad de una orden expresa de escrituración o entrega material en el procedimiento de remate (publicada el 29 de agosto de 2025; consulta del 19 de agosto de 2026).
• Suprema Corte de Justicia de la Nación. Jurisprudencia 1a./J. 145/2024 (registro 2029364), sobre los efectos de la adjudicación judicial y la función de la escritura pública (consulta del 19 de agosto de 2026).
• Diario Oficial de la Federación. Decreto de reformas a diversos ordenamientos jurídicos federales, con disposiciones sobre ventas judiciales, remates y adjudicación (14 de noviembre de 2025).
• PwC México. Adquisiciones: Evaluación del deal y due diligence (metodología profesional para identificar riesgos y decidir si continuar una transacción; consulta del 19 de agosto de 2026).
• PwC México. Third Party Assurance: Confianza, transparencia y controles verificables (consulta del 19 de agosto de 2026).

Nota editorial: Contenido informativo y de opinión experta. Este marco no sustituye la revisión jurídica, registral, fiscal, financiera ni valuatoria de una operación concreta.