Lo que revelan los últimos datos de INEGI sobre vivienda en México
México tiene más hogares, familias más pequeñas y una demanda creciente de vivienda.
Cuando se analiza el mercado inmobiliario, normalmente la atención se concentra en los precios de la vivienda, las tasas hipotecarias o los nuevos desarrollos habitacionales. Sin embargo, existe una pregunta todavía más importante: ¿cómo están cambiando los hogares mexicanos?
La respuesta es relevante porque la demanda de vivienda no depende únicamente del crecimiento de la población. También depende de cuántos hogares existen, cuántas personas viven en ellos, cuáles son sus ingresos y cómo evolucionan sus necesidades habitacionales.
Los resultados más recientes de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, publicados por el INEGI el 30 de julio de 2025, ofrecen una radiografía muy interesante del país y permiten entender algunas de las fuerzas que seguirán impulsando al mercado inmobiliario durante los próximos años.
México ya supera los 38.8 millones de hogares
De acuerdo con la ENIGH 2024, México alcanzó un total de 38,830,230 hogares, cifra que representa un crecimiento de 3.4% respecto a 2022 y de 17.8% respecto a 2016.
Este dato es particularmente importante porque cada nuevo hogar representa una necesidad potencial de vivienda. La demanda habitacional no se genera únicamente por el crecimiento de la población, sino también por la creación constante de nuevos hogares derivados de matrimonios, separaciones, independencia de nuevas generaciones y cambios demográficos.
En otras palabras, incluso en escenarios donde la población crece a ritmos moderados, la necesidad de vivienda puede seguir aumentando.
Las familias mexicanas son cada vez más pequeñas
Uno de los hallazgos más relevantes del estudio es la reducción gradual en el tamaño promedio de los hogares.
En 2016, cada hogar estaba integrado en promedio por 3.66 personas. Para 2024, esta cifra disminuyó a 3.35 personas, lo que representa una reducción acumulada de 8.5%.
El fenómeno se vuelve todavía más evidente cuando se observa la evolución de la población infantil dentro de los hogares. El promedio de menores de 15 años por vivienda pasó de 1.00 integrante en 2016 a 0.75 integrantes en 2024, una disminución de 24.8%.
Desde la perspectiva inmobiliaria, este cambio es fundamental. Mientras los hogares se vuelven más pequeños, se requieren más viviendas para atender a una población que sigue creciendo. Esto genera una demanda estructural que continúa presionando al mercado habitacional.
México también está envejeciendo
La ENIGH confirma otra tendencia que ya venían observando distintos organismos nacionales e internacionales: el envejecimiento progresivo de la población.
Entre 2016 y 2024, el promedio de personas mayores de 65 años dentro de los hogares aumentó 21.3%.
Este cambio tendrá implicaciones importantes para el sector inmobiliario en los próximos años. La demanda de viviendas más accesibles, ubicadas cerca de servicios médicos, con mejores condiciones de movilidad y adaptadas a adultos mayores probablemente seguirá creciendo.
La vivienda del futuro no solamente deberá responder al crecimiento poblacional, sino también a una población con necesidades distintas a las de generaciones anteriores.
Los ingresos de los hogares continúan creciendo
Otro dato relevante es el comportamiento de los ingresos.
El ingreso corriente promedio trimestral por hogar alcanzó 77,864 pesos durante 2024, frente a los 70,391 pesos reportados en 2022. Esto representa un crecimiento de 10.6% en apenas dos años.
La principal fuente de ingresos continúa siendo el trabajo, que representa 65.6% del ingreso corriente total de los hogares mexicanos. En segundo lugar aparecen las transferencias con 17.7%, seguidas por la estimación del alquiler de la vivienda con 11.6%.
Este crecimiento en los ingresos ayuda a explicar parte de la resiliencia que ha mostrado el mercado inmobiliario mexicano, incluso en periodos donde las tasas de interés o los costos de construcción han generado presión sobre la economía familiar.
El valor económico de la vivienda sigue aumentando
Uno de los indicadores más interesantes de la ENIGH es la denominada estimación del alquiler de la vivienda, una variable que calcula el valor económico que tendría una vivienda si fuera rentada en el mercado.
Durante 2024, esta estimación alcanzó un promedio trimestral de 9,066 pesos por hogar, frente a los 8,333 pesos registrados en 2022.
Esto representa un incremento de 8.8% en apenas dos años.
Aunque no se trata de un indicador directo de precios de vivienda, sí refleja una tendencia consistente con otros estudios del sector: el valor económico asociado a la vivienda continúa creciendo.
La brecha entre el México urbano y rural sigue siendo importante
Los datos también muestran diferencias significativas entre las zonas urbanas y rurales del país.
Mientras que el ingreso corriente promedio trimestral por hogar en áreas urbanas alcanzó 85,550 pesos, en las zonas rurales fue de apenas 48,004 pesos.
Esto significa que los hogares urbanos generan aproximadamente 1.8 veces más ingresos que los rurales.
Estas diferencias ayudan a explicar por qué determinadas ciudades continúan concentrando una parte importante de la actividad inmobiliaria nacional, así como la demanda de vivienda nueva y de inversión patrimonial.
¿Qué significan estos datos para el mercado inmobiliario?
Cuando se observan todas estas cifras en conjunto, aparece una conclusión clara: México continúa necesitando vivienda.
La formación constante de nuevos hogares, la reducción en el tamaño de las familias, el crecimiento de la población adulta mayor y el incremento en los ingresos de los hogares siguen generando una demanda estructural que difícilmente desaparecerá en el corto plazo.
Esto ayuda a explicar por qué el sector inmobiliario continúa mostrando fortaleza incluso en entornos económicos complejos.
También permite entender por qué los inversionistas continúan observando al mercado inmobiliario como una herramienta relevante para la construcción de patrimonio a largo plazo.
Conclusión
Los resultados de la ENIGH 2024 muestran un país que continúa transformándose.
México tiene más hogares que nunca, familias más pequeñas, una población que envejece gradualmente y hogares con mayores niveles de ingreso que en años anteriores.
Lejos de desacelerarse, estas tendencias continúan impulsando la necesidad de vivienda y ayudan a explicar muchas de las dinámicas que observamos actualmente en el mercado inmobiliario.
Para inversionistas, desarrolladores y compradores, comprender estos cambios resulta tan importante como analizar precios, tasas de interés o rendimientos. Al final, detrás de cada inmueble existe una realidad mucho más profunda: la evolución de las familias que lo habitan.