¿Te pueden negar la posesión de un inmueble adjudicado porque aún no tienes la escritura?

¿Te han pedido que formalices la escritura de adjudicación antes de entregarte la posesión de un inmueble ganado en remate? Si el remate ya fue aprobado, cumpliste con el pago que correspondía y la adjudicación quedó firme, vale la pena detenerse en esa exigencia. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha resuelto, desde distintos ángulos, que la escritura no puede convertirse por sí sola en una barrera para recibir el bien.

La respuesta se construyó a lo largo de varios años. Primero, la Corte resolvió una contradicción entre tribunales sobre el orden en que debían ocurrir la escrituración y la entrega. Después examinó si una disposición federal que exigía escriturar primero respetaba el derecho de propiedad. Finalmente, el Pleno declaró inconstitucional esa disposición con efectos generales. Entender la secuencia permite saber qué puede alegar un adjudicatario y cuál es el alcance de cada decisión.

Lo que ocurre entre ganar el remate y recibir el inmueble

La audiencia de remate es un momento decisivo, pero no siempre es el último paso. Hay que cumplir las condiciones de la venta judicial, obtener la aprobación del remate y llegar a una adjudicación firme. A partir de ahí aparecen dos asuntos que suelen avanzar a ritmos distintos: documentar formalmente la adquisición y entregar la posesión material del inmueble.

La diferencia se siente en la práctica. Un adjudicatario puede tener una resolución judicial que le atribuye el bien y, aun así, seguir sin acceso para revisarlo por dentro, repararlo o utilizarlo. Si además se le dice que la entrega deberá esperar hasta que termine la escrituración, el tiempo se alarga por un trámite cuya finalidad es distinta. Precisamente esa separación entre adjudicación, escritura y posesión está en el centro de las decisiones de la Corte.

En 2019, la Suprema Corte resolvió una contradicción

Durante años convivieron respuestas judiciales opuestas. Un criterio sostenía que había que escriturar antes de poner al comprador en posesión del inmueble; otro admitía la entrega previa. La Primera Sala zanjó la discrepancia en la jurisprudencia 1a./J. 37/2019, registro 2020313.

Su conclusión fue que la escritura pública de adjudicación no constituye un requisito previo para entregar la posesión. Al estudiar las legislaciones de Ciudad de México y Jalisco, la Sala explicó que la venta judicial se perfecciona cuando se cubre íntegramente el precio del remate, en el supuesto que examinó. El derecho del adjudicatario deriva de esa venta y de la actuación judicial correspondiente; la firma de la escritura puede venir después de la entrega.

La resolución importó también por su origen. No era la opinión de un tribunal que se sumaba a una discusión abierta: la Suprema Corte había resuelto una contradicción de tesis y fijado jurisprudencia. La propia ficha del Semanario Judicial señala que su aplicación es obligatoria desde el 15 de julio de 2019. La Ley de Amparo vigente entonces, en sus artículos 216 y 217, reconocía la jurisprudencia por contradicción emitida por las Salas de la Corte y establecía su obligatoriedad para los órganos jurisdiccionales inferiores, incluidos los tribunales del orden común.

Por eso, desde 2019, un juzgador ante un caso comprendido por ese criterio no podía escoger libremente la postura contraria y exigir la escritura como condición indispensable. Debía atender la solución fijada por la Corte. Esa es la fuerza de la primera jurisprudencia.

Hay, sin embargo, una precisión que hace más sólido el argumento. La tesis de 2019 interpretó disposiciones procesales de Ciudad de México y Jalisco; no declaró inconstitucional el artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles. En un expediente de Guanajuato o en uno regido por una norma federal expresa, corresponde identificar la ley aplicable y explicar por qué la razón de la jurisprudencia alcanza ese caso. Decir que el artículo 496 federal quedó invalidado desde 2019 confundiría el efecto de aquella interpretación con decisiones que llegaron después.

La pregunta cambió: ¿podía una ley federal obligar a escriturar primero?

Ese problema llegó a la Primera Sala a través de otro asunto. Un inmueble había sido adjudicado en un juicio ejecutivo mercantil y el remate ya estaba firme. Cuando el adjudicatario pidió la orden de lanzamiento y la entrega de la posesión, el juez le exigió exhibir antes la escritura pública. Se apoyó en el artículo 496 del Código Federal de Procedimientos Civiles, que colocaba expresamente la escrituración antes de la posesión.

Ahora la Corte debía resolver algo más que el orden conveniente de los trámites: tenía que decidir si esa condición legal era compatible con el derecho de propiedad. En el amparo en revisión 340/2019, resuelto el 22 de febrero de 2023 por unanimidad de cinco votos, la Primera Sala concluyó que no lo era. La decisión dio lugar a la jurisprudencia 1a./J. 145/2024, registro 2029364, publicada al año siguiente.

La Corte no desestimó la utilidad de una escritura. Reconoció que formalizar la adjudicación aporta certeza y permite dar publicidad a la transmisión frente a terceros. El problema estaba en usarla como condición para que el nuevo propietario pudiera poseer el bien. La aprobación del remate y la adjudicación ya son actuaciones judiciales que sustentan la adquisición. La escritura documenta y publicita ese acto; no es el momento en que nace el derecho de propiedad.

Ahí está el peso adicional del criterio de 2024. La tesis de 2019 había despejado una duda de interpretación procesal en las legislaciones que estudió. La de 2024 examinó directamente el artículo federal que imponía la espera y concluyó que restringía de manera desproporcionada el derecho de propiedad. Conforme a la nota del Semanario Judicial, esta jurisprudencia es de aplicación obligatoria desde el 23 de septiembre de 2024.

La declaratoria de 2025 dio un paso más

La sentencia identificada en el Semanario Judicial con el registro 33411 explica por qué el asunto no terminó con el amparo de una sola persona. Una sentencia de amparo protege, en principio, a quien la promovió. La jurisprudencia establece un criterio que deben observar los tribunales en los asuntos a los que resulte aplicable. La declaratoria general de inconstitucionalidad añade otro efecto: impide que la norma declarada inconstitucional continúe aplicándose a otras personas.

Tras la decisión de la Primera Sala, la Corte notificó al Congreso de la Unión para que corrigiera el problema del artículo 496. La sentencia de la Declaratoria General de Inconstitucionalidad 5/2023 relata que el plazo concedido transcurrió del 9 de octubre de 2023 al 3 de abril de 2024. La Cámara de Diputados aprobó un dictamen que proponía derogar el artículo, pero el procedimiento legislativo no había concluido en el Senado. Para el Pleno, una propuesta todavía no convertida en reforma no resolvía el problema.

Tampoco lo resolvía la expedición del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Su entrada en vigor sería gradual y los procedimientos iniciados bajo las reglas anteriores podían seguir tramitándose conforme a ellas. Mientras el artículo 496 pudiera seguir invocándose en esos expedientes, la controversia conservaba importancia.

El 7 de enero de 2025, el Pleno aprobó por nueve votos la declaratoria de inconstitucionalidad del artículo 496 en su integridad. Estableció que ninguna autoridad debía aplicar esa disposición a persona alguna. La sentencia se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 5 de junio de 2025; conforme a sus propios términos, los efectos generales comenzaron con la notificación de los puntos resolutivos al Congreso de la Unión. Publicación y comienzo de efectos no son, por tanto, la misma referencia.

La declaratoria tiene un alcance concreto. Impide aplicar el artículo 496 federal, que supeditaba la posesión a la escritura. No borra por sí misma todas las normas estatales sobre remates ni sustituye el análisis de cada expediente. Su importancia para el adjudicatario es clara: donde se pretenda justificar la espera únicamente con ese artículo federal, ya no se trata sólo de invocar una interpretación favorable. Existe una resolución del Pleno con efectos generales que prohíbe aplicarlo.

¿Qué puede pedir quien ya obtuvo la adjudicación?

Estas decisiones ofrecen argumentos para solicitar al juzgado la entrega de la posesión antes de concluir la escritura, cuando el remate y la adjudicación se encuentran en la etapa que lo permite. La petición debe apoyarse en las constancias del propio expediente: qué se resolvió, si la adjudicación está firme, cómo se cumplió el pago exigible y cuál es la norma procesal que rige el asunto.

También importa saber quién ocupa el inmueble y con qué carácter. Ordenar la entrega, practicar una diligencia y resolver los derechos que pueda alegar un tercero son cuestiones que el juez debe atender conforme al procedimiento aplicable. Las jurisprudencias no autorizan al adjudicatario a entrar por su cuenta ni convierten toda solicitud en una orden inmediata de lanzamiento. Sí impiden tratar la falta de escritura, por sí sola, como respuesta suficiente cuando el supuesto jurídico está cubierto por esos criterios o cuando se pretende aplicar el artículo 496 federal.

La escritura, además, conserva su función. El adjudicatario debe seguir el trámite de formalización que corresponda para dar publicidad a su adquisición y atender los actos posteriores que requiera. Lo que la Corte cuestionó fue obligarlo a esperar ese documento para ejercer la posesión de un bien que ya le fue adjudicado judicialmente.

Para quien invierte en remates inmobiliarios, esta discusión tiene una dimensión fácil de reconocer: cada mes sin posesión pesa sobre el costo y el calendario de la inversión. Puede aplazar la inspección interior, la rehabilitación y cualquier decisión sobre el uso o la venta del inmueble. Conocer el criterio de 2019, la jurisprudencia constitucional de 2024 y la declaratoria de 2025 ayuda a distinguir una espera que tiene fundamento en el expediente de otra sostenida solamente en la exigencia de escriturar primero.

La pregunta útil, entonces, va más allá de «¿ya tengo la escritura?». Es esta: ¿qué requisito pendiente justifica jurídicamente que aún no se me entregue la posesión? Si la única respuesta es la falta de escritura, estas decisiones de la Suprema Corte obligan a examinarla con mucho más cuidado.

Fuentes

• SCJN, jurisprudencia 1a./J. 37/2019, registro 2020313.
• SCJN, jurisprudencia 1a./J. 145/2024, registro 2029364.
• SCJN, sentencia de la Declaratoria General de Inconstitucionalidad 5/2023, registro 33411.
• Diario Oficial de la Federación, publicación de la declaratoria, 5 de junio de 2025.
• Cámara de Diputados, Ley de Amparo vigente y texto vigente al emitirse la jurisprudencia de 2019.